Las criptomonedas como el Bitcoin desempeñarán en el futuro un papel importante en el mercado inmobiliario por las facilidades que otorga para realizar los pagos y por la seguridad y certificación añadida que son capaces de otorgar a las transacciones inmobiliarias si estas son realizadas íntegramente a través de una red Blockchain. Ha de recalcarse de que no se trata de un mercado emergente en pleno 2022, sino que ya desde 2014 se comenzaron a registrar las primeras compraventas de inmuebles con Bitcoin. Estamos ante un mercado incipiente, pero con una implantación y crecimiento proyectado exponencial.

La aparición de la digitalización junto a la combinación de las nuevas tecnologías ha permitido nuevas formas de hacer negocios y realizar operaciones comerciales. Comprar y vender viviendas con bitcoins es sólo una forma más de aprovechar las oportunidades que nos ofrece internet gracias esta moneda virtual. El sector residencial comienza a allanar el camino a las transacciones con criptomonedas. La creciente demanda de criptoactivos ha normalizado su uso y no son pocas ya las empresas que aceptan el pago mediante estas divisas. Tal es el nivel de crecimiento que, según recoge Statista, el 9% de la población de España (4 millones de personas) ya usa o posee criptomonedas.

Pero lo cierto es que en el sector inmobiliario español ya han sido varias las ocasiones en las que se han pagado compras de vivienda con criptomonedas como el bitcoin. El español es un mercado que puede servir de ejemplo, ya se han producido ventas mediante criptomonedas, y empiezan a haber anuncios en portales inmobiliarios, en los que los propietarios de los pisos aceptan criptomonedas. No se trata solo de viviendas de lujo sino que la posibilidad de pagar en Bitcoins se ofrece en todo tipo de viviendas.

La compra de bienes inmuebles con criptomonedas es completamente legal en la Unión Europea, que, además, no cobra IVA por el cambio de divisa, por lo que basta con acordarlo previamente con el comprador para poder realizar el pago. Si disponemos de suficiente criptomoneda para pagar una casa, tan solo hay que traducirla a la divisa del país en el que queremos comprar la vivienda y formalizar todos los trámites con la Agencia Tributaria.

¿Se puede pagar con cualquier criptomoneda?

Sí. ¡No importa si es Bitcoin, Ethereum, Cardano o incluso Doge Coin! Siempre y cuando sea una criptomoneda con cierta capitalización de mercado y liquidez, y ambas partes están de acuerdo.

¿Es seguro pagar con criptomonedas?

Sí. El punto fuerte de las criptomonedas es la seguridad. Gracias a su tecnología Blockchain, los datos que se registran en este tipo de transacciones están completamente encriptados. Además, en estas operaciones no se transfieren datos personales al vendedor, por lo que la información permanece cifrada y solo el comprador tiene acceso a la misma.

Pasos para comprar una vivienda con criptomonedas

Comprar una vivienda con criptomonedas es siempre más sencillo cuando el vendedor acepta esta moneda de pago, pero a la hora de pagarla se tiene que registrar la operación en euros, porque las criptomonedas no son monedas de curso legal. El principal inconveniente viene dado por la constante fluctuación del valor de las criptomonedas, por eso se motivo se recomienda, en primer lugar, que las partes deberán acordar no sólo emplear el Bitcoin, por ejemplo, como método de pago, sino establecer una referencia FIAT para la valoración del inmueble, así como fijar un día concreto sobre el establecer el tipo de cambio de divisa entre Bitcoin y Euro. Una vez establecidas las condiciones esenciales de la compraventa de la vivienda, el procedimiento más simplificado para adquirir una vivienda con Bitcoin sería el de formalizar la compraventa mediante escritura ante notario, estableciendo el precio en euros pactado en la compraventa y la instrumentalización del Bitcoin como método de pago. A diferencia de una compraventa clásica, la diferencia es que en vez de entregarse dinero FIAT (Euros) la transacción se realizará entregando Bitcoins por valor del inmueble. El trámite de compraventa es, por lo tanto, exactamente igual a uno ordinario, con la diferencia de que se traduce el valor de la criptomoneda en euros para poder escriturar el inmueble legalmente.

Sin embargo, puede suceder que el vendedor no acepte criptomonedas como método de pago, y en ese caso será necesario convertir las criptodivisas en euros para pagar al vendedor. Esta operación de conversión de las criptomonedas a euros no está sujeta al pago del IVA. En estos casos, desde MALLORCRIPTO también te ofreceremos soporte para convertir tus criptomonedas y realizar tu compra de la forma más cómoda, rentable y segura.

Beneficios de comprar y vender viviendas con bitcoins

La gran diferencia que ofrece la criptomoneda a la hora de comprar una vivienda con bitcoins es la seguridad que ofrece al realizar transacciones. Su característica principal es la cadena de bloques que evita la falsificación y duplicación gracias a los más avanzados sistemas de criptografía. Además, tiene otras grandes ventajas que nombramos a continuación:

– Las transacciones con bitcoins son irreversibles y totalmente seguras.

– No es necesario revelar tu identidad al hacer negocios como la compraventa de viviendas con bitcoins, alquiler o cualquier otro tipo de negocio.

– El dinero y la cantidad transferida es totalmente del que recibe el dinero, nadie, ni siquiera el gobierno puede intervenir tus cuentas ni congelarlas. 

– Los bitcoins pueden ser usados en cualquier operación nacional o internacional. Imagínate el siguiente escenario, de repente te vas a de vacaciones a Mallorca o Ibiza, y  te enamoras de una vivienda al lado de una playa con arena blanca y el mar azul turquesa, ¿sabías que puedes comprar el inmueble de tus sueños a distancia con bitcoins para irte allí de vacaciones o cuando te jubiles? Pues es posible, puedes comprar una vivienda con bitcoins o cualquier otra criptomoneda en el otro lado del planeta con solo pulsar un click. 

– Por último, es un medio de pago de lo más económico y barato al contar con comisiones voluntarias menores a 3 céntimos, infinitamente inferiores a las comisiones de la banca tradicional. Además, la seguridad está garantizada, ya que el vendedor recibe la cantidad total de la operación y se evita el riesgo de operaciones fraudulentas y engaños.

Piénsalo bien, comprar y vender viviendas con bitcoins son operaciones totalmente eficientes gracias a su seguridad, a la confirmación de que el dinero llega a manos del vendedor y a las pocas comisiones en las transacciones.

Evidentemente, no todo es de color de rosa y realizar operaciones con este tipo de moneda puede asustar a cualquier primerizo en el tema. De hecho el riesgo más problemático que te puedes encontrar a la hora de operar con monedas virtuales tipo bitcoins quizás sea el desconocimiento, ya que debes contar con conocimientos informáticos suficientes para saber minarlas e intercambiarlas, pero no para operar con ellas, ya que son fáciles de manejar. Sin embargo no deberías desanimarte, y es que sus ventajas son más y mayores que sus inconvenientes. El problema es que es un tema muy nuevo e innovador por lo que habrá que esperar un tiempo para que la adopción sea masiva, pero cabe recalcar una vez más que la seguridad a la hora de operar con la criptomoneda es garantía suficiente para realizar todo tipo de transacciones comerciales, industriales o en este caso, de compraventas de viviendas con bitcoins. 

A la hora de comprar o vender una vivienda, el mayor riesgo está en la extrema volatilidad del bitcoin y en que no existe un marco regulatorio común. Cada inmobiliaria que trabaja en este mercado tiene su forma de proceder. En MALLORCRIPTO consideramos de extrema importancia que el precio de cierre se pacte en las propias arras, que pueden incluso servir como un contrato privado de compraventa. En ese momento se hace la transición de la moneda hasta el día en que se eleve a público en el notario. Cabe señalar que si el bitcoin o la moneda elegida fluctúa luego, no se tendrá en cuenta a la hora de escriturar. De no hacerse así, lo lógico es que, desde el día del acuerdo hasta el cierre del contrato, la criptomoneda se haya depreciado o apreciado en mayor o menor medida. Aunque comprador y vendedor pueden fijar sus propias condiciones.

Prevención del Blanqueo de Capitales

El pago de la casa se hace con moneda digital, pero la operación debe registrarse en euros. En la escritura el notario hace constar que se ha recibido la suma en criptomonedas y su valor en euros. El vendedor puede aceptar el pago de cualquier forma, pero el valor tiene que ser declarado en euros, pues es la base que se fija para impuestos o aranceles notariales.

Es recomendable que vendedor y comprador cuenten con un monedero digital para hacer la transferencia de divisas virtuales a través de un exchange (plataforma de intercambio). Eso sí, el comprador debe rendir cuentas sobre el origen de esos criptoactivos, puesto que están bajo la lupa de Hacienda. Nosotros hacemos mucho hincapié en que pueden hacer la transacción, pero que cada cliente actúa bajo su responsabilidad en cuanto al blanqueo de capitales.

Como elemento a tener en cuenta, son las medidas que la Ley 10/2010 sobre prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo aplican sobre la compraventa de vivienda y, próximamente conforme avance la nueva Directiva Europea AML6 y el Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, incluyéndose entre las diversas propuestas, mecanismos sobre información, saldos y titularidad de las criptomonedas que tenga en su poder cada persona física, con especial atención a las operaciones de adquisición, transmisión, permuta, transferencias, cobros y pagos con criptomonedas.

Además, en el mercado español, toda compraventa de vivienda lleva aparejada un procedimiento de comprobación y justificación del origen de los fondos que se emplearán para la adquisición del bien inmueble, así como la trazabilidad de los mismos. Se hace entonces recomendable que el comprador certifique y garantice la procedencia y legalidad de las criptomonedas empleadas para la compraventa del inmueble antes de acometer la operación, lo que conlleva realizar como aspecto previo a la formalización de la compraventa, algunos de los procedimientos de Identificación del comprador y de comprobación del origen de los fondos contenidos en la Ley de Blanqueo de Capitales y sus reglamentos.

Tributación

Pero en el caso de que usted sea el comprador, para poder adquirir una vivienda con alguna criptomoneda debe tener algunos aspectos legales en cuenta, sobre todo de cara a la Agencia Tributaria. Imaginemos que queremos adquirir una casa y a día de hoy poseemos el valor equivalente de esa vivienda en bitcoins: se deberá traducir la criptomoneda en la divisa del país en el que queremos comprar el piso y formalizar todos los trámites con la Agencia Tributaria.

A nivel tributario, debemos prestar atención a dos impuestos principalmente: I.V.A y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

En ambos casos, el instrumentalizar el pago mediante euro o Bitcoin no afecta a la base de tributación ni al impuesto aplicable, pues ambos elementos vienen determinados por el valor del inmueble y su naturaleza, sea vivienda de nueva construcción o vivienda de segunda mano. Si la adquisición se realiza sobre una vivienda de nueva construcción, esta se encontrará gravada con I.V.A, calculado sobre el valor total de la contraprestación (según como se instrumentalice, el valor del volumen de Bitcoin en el momento de la transacción o el cambio de divisa acordado). Por otro lado, si se trata de adquisición de vivienda usada con Bitcoin, esta compraventa será gravada entonces mediante ITPAJD sobre el valor real del inmueble.

No obstante, al no existir aun un criterio definido por la Agencia Tributaria sobre la tributación en la compraventa de vivienda con criptodivisas, algunas voces de la doctrina notarial y registral consideran que esta operativa no debería definirse como compraventa de vivienda, sino como permuta, al instrumentalizarse el pago con criptomonedas dentro de un intercambio de objetos y/o títulos valores (asimilación que realiza la Agencia Tributaria a las criptodivisas a efectos fiscales actualmente) al que las partes otorgan un valor económico en moneda FIAT. Que el objeto de intercambio sea, en esencia una moneda virtual, no evita que pueda se susceptible de ser una permuta financiera.

Fiscalmente, la consideración de la compraventa de viviendas como permuta implicaría que se encontrase gravada al tener que afrontarse:

– TAPDJ o I.V.A sgún si el inmueble es de nueva construcción o de segunda mano.

– Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (Plusvalía) en los casos de vivienda de segunda mano por la revalorización de la vivienda desde la compra hasta su transmisión.

– Ganancia o Pérdida patrimonial en el Impuesto sobre las Personas Físicas entre el valor de la criptomoneda cuando se integró en el patrimonio del comprador y en el momento que se perfecciona la permuta.

Otro aspecto fiscal a tener en cuenta es cómo afecta al patrimonio de ambas partes la transacción del Bitcoin como método de pago para la adquisición de la vivienda. Según los actuales criterios de la Agencia Tributaria, el Bitcoin o las demás criptomonedas en propiedad seguirán tributando anualmente según su valor como ganancia o pérdida patrimonial que deberá ser incluida en la declaración del IRPF.

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Si deseas más información sobre cómo comprar una propiedad en Mallorca utilizando Bitcoin como método de pago, o cualquier otra criptomoneda, ponte en contacto con nosotros y te ofrecemos una asesoría adaptada a tus necesidades.

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